Une première enquête sur la vacance commerciale, menée en avril 2018, montre que 15% des vitrines sont vides en ville de Fribourg. Ce taux est légèrement inférieur dans le quartier du Bourg. Cette problématique est liée au changement structurel. Des solutions innovantes existent. De nouveaux relevés seront effectués régulièrement, afin de suivre au plus près l'évolution de la situation.
La Ville de Fribourg a souhaité s'équiper d'un outil de gestion et d'évaluation de ses politiques publiques dans le domaine du Développement économique. L'analyse de la vacance commerciale en centre-ville constitue un tel outil. Elle doit lui permettre de chiffrer les conséquences du changement structurel et de former une base solide afin de pouvoir collaborer avec les commerçants et les propriétaires au développement de solutions innovantes pour la valorisation du centre-ville.
Le Plan d'aménagement local de la Ville de Fribourg (PAL) détermine les zones dans lesquelles les rez-de-chaussée doivent obligatoirement être actifs, et qui peuvent donc accueillir commerces, services et artisanat. C'est dans ces zones qu'un relevé de la vacance commerciale a été effectué pour la première fois en avril 2018.
Les résultats de ce premier relevé montrent que la ville de Fribourg compte 527 espaces commerciaux en rez-de-chaussée sur la zone commerciale prévue. 448 vitrines, soit 85%, sont occupées. Parmi ces dernières, 56.0% le sont par des services (251), 28.3% (127) par des commerces et 24.8% (111) par des restaurants (le résultat supérieur à 100% est dû à l'usage multiple de certaines surfaces). Concernant le domaine de la restauration, 37.8% (42) des restaurants sont des "fast food" et des "take away" (dont le premier but n'est pas le service à table). Le taux de vacance commerciale sur l'ensemble de la ville est donc de 15.5% (83).
Dans le quartier du Bourg (selon la définition du Cadastre de la Ville de Fribourg), on dénombre 204 espaces commerciaux en rez-de-chaussée. 177 vitrines, soit 86.8%, sont occupées. 37.9% (67) le sont par des services, 43.5% (77) par des commerces et 21.5% (38) par des restaurants. 26.3% (10) des restaurants sont des "fast food" et des "take away". Le relevé souligne que le quartier du Bourg possède une typologie commerciale différente de la moyenne de la ville, avec des services moins présents, des commerces et une restauration traditionnelle mieux préservés. Le taux de vacance commerciale dans ce secteur historique est de 13.5% (28).
Selon une étude du gouvernement français[1], et en comparaison avec des villes périphériques de taille similaire, une vacance commerciale supérieure à 10% est considérée comme élevée. Le relevé de la vacance commerciale pour la ville de Fribourg, comme pour de nombreuses autres villes de même type en Suisse, fait par conséquent état d'une forte dévitalisation de la commercialité.
De surcroît, sur l'ensemble de la ville, 38 vitrines vides, soit 46% d'entre-elles, sont obstruées. Cela contribue à donner une image peu attrayante des rues commerçantes. Dans le quartier du Bourg, ce taux baisse à 21.4%.
Analyses régulières
Pour obtenir des données comparatives, il est nécessaire de poursuivre le projet en effectuant des relevés à intervalles réguliers. Un deuxième relevé sera effectué en octobre 2018 et l'opération sera reconduite dès l'an prochain. Ces analyses serviront de base pour la mise en place d’un plan d’action ciblé, ainsi que pour évaluer le résultat des politiques publiques en faveur du commerce, de l’artisanat et du tourisme en centre-ville.
Appel aux propriétaires et à la population
La Ville souhaite sensibiliser les propriétaires à l'impact des vitrines obstruées, et leur propose de ne pas laisser leurs vitrines vides se laisser recouvrir de pancartes ou de publicités. Elle rappelle également à la population que des espaces d'affichage sont prévus pour y déposer les affiches en tous genres. La dégradation de l'image des zones commerciales a en effet indirectement des conséquences sur la marche des affaires des commerces en activité dans les mêmes rues.
Des solutions simples et peu coûteuses existent pour contrer l'image peu attrayante des vitrines vides et obstruées et pourraient constituer une première étape pour la valorisation du centre-ville. Des acteurs culturels pourraient, par exemple, animer certaines vitrines. De manière générale, la Ville de Fribourg invite les propriétaires dont les locaux commerciaux sont vacants à prendre contact avec la chargée du Développement économique pour définir des pistes d'action.
Dans l'optique de trouver des solutions innovantes pour combattre les conséquences de ce phénomène, des projets sont déjà en cours. Un mandat a notamment été donné aux experts d'EspaceSuisse pour étudier la problématique spécifiquement en vieille ville (communiqué de presse du 26 juin 2018).
Le changement structurel
Le changement structurel touche toutes les villes suisses, et de manière plus large, les villes du monde entier. Les centres villes se vident lentement mais sûrement de leur substance commerciale traditionnelle pour plusieurs raisons. Les causes de ce changement mondial sont multiples:
- habitudes d’achat en mutation (e-commerce) ;
- croissance des zones commerciales en périphéries (centres commerciaux de type « mall ») ;
- mobilité accrue (tourisme d’achat, possibilité de sortir du centre) ;
- nouveaux modes de vie (« shopping » et « flânerie »).
Les experts d’EspaceSuisse s’accordent sur le fait que les commerces de type traditionnels ne pourront pas reconquérir les espaces qui ont trop souffert des changements. Toutefois, de nouvelles tendances émergent et permettent d’imaginer un avenir meilleur, bien que différent, pour les centres villes. Les pistes pour combattre de changement et valoriser les centres villes sont multiples :
- favoriser l’alliance achat et plaisir et la « flânerie » plutôt que le commerce d’achat pur ;
- miser sur le trend de ce qui est unique à l’heure de la consommation de masse ;
- sensibiliser à l’importance de la qualité de l’espace commercial (une ville historique comme centre commercial à ciel ouvert est plus agréable qu’un « mall »)
- miser sur l’expérience- utilisateur
[1] « La revitalisation commerciale des centre-ville », Gouvernement français, juillet 2016 : https://www.economie.gouv.fr/files/files/PDF/Rapport_RevitalisationcentresvillesVdef_octobre2016.pdf